Les défis de la durabilité des fonds d’investissement immobilier en Suisse

Le secteur immobilier suisse représente près de 40% de la consommation énergétique du pays, un levier d’action crucial pour atteindre les objectifs climatiques de 2050. Dans leur white paper intitulé Le parc immobilier des véhicules d'investissement immobilier suisses : Caractéristiques et scores ES (Environnement et Social), les chercheurs du CRML à HEC Lausanne, le Dr. Nathan Delacrétaz et les professeurs Fabio Alessandrini et Eric Jondeau, se sont penchés sur les solutions d’optimisation.

Disparités régionales

En raison de la forte concentration de bâtiments construits entre 1950 et 1980, les portefeuilles REIV sont principalement situés à Zurich, Bâle, Lausanne et Genève. Il s’agit de cibles prioritaires pour des rénovations qui visent à respecter les normes d’efficacité énergétique.

• Bâle en tête de l'efficacité environnementale. Grâce à une réglementation stricte et une planification coordonnée favorisant le chauffage renouvelable, les propriétés REIV de Bâle se distinguent par une meilleure efficacité CO2, comparé à Genève et Lausanne, où les bâtiments plus anciens rendent les améliorations plus difficiles.
   
• Pression sur l’abordabilité des loyers à Lausanne. Bien que le niveau des loyers des propriétés REIV varie peu selon les régions, Lausanne présente un marché plus tendu avec des prix relativement plus élevés pratiqués par les REIV et un afflux plus faible de nouveaux·elles résident·e·s.

Un appel à des investissements ciblés

Le rapport met en garde contre le risque que les capitaux axés sur la durabilité se concentrent sur les actifs déjà performants, au détriment des propriétés REIV qui nécessitent des mises à niveau. Pour éviter une « transition à deux vitesses », les investisseurs doivent trouver un équilibre entre rentabilité et impact.

La recherche propose deux approches. La première vise à récompenser les portefeuilles performants en privilégiant les investissements dans les REIV affichant déjà de solides pratiques de durabilité. La seconde consiste à améliorer les propriétés moins performantes en ciblant activement les portefeuilles REIV aux scores plus faibles. L’objectif est ainsi de favoriser les mises à niveau nécessaires et d'assurer une transition plus équilibrée sur le marché.

Les scores ES (Environnement et Social), un benchmark pour les bâtiments

Pour donner aux investisseurs un benchmark de durabilité clair et exploitable, les chercheurs ont introduit un cadre de scores ES, un outil d'évaluation qui mesure l'impact environnemental et social des propriétés détenues par les REIV. Cette nouvelle métrique standardisée intègre l'efficacité énergétique, l'accessibilité, la disponibilité des espaces verts et la dynamique des loyers.

« Les investisseurs peuvent ainsi contribuer aux objectifs climatiques et sociaux de la Suisse tout en prenant des décisions éclairées et axées sur l'impact dans le marché de l'investissement immobilier. » concluent les deux chercheurs, Nathan Delacrétaz et Eric Jondeau à HEC Lausanne.

Le white paper est disponible gratuitement sur le site du CRML.